乐居财经 李礼6月26日，国金证券发布房地产行业研究。
行业点评
(资料图片仅供参考)
本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（6.17-6.23）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第 25；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-6.5%，在各板块中位列第 15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-6.4%，沪深 300 指数涨跌幅为-2.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-4.4%和-8.3%。
本周北京一批次土拍收官，土地成交规模及溢价率分化。本周（6.17-6.23）全国 300 城宅地成交建面 313 万㎡，单周环比-58%，单周同比-79%，平均溢价率 4%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 15491 万㎡，累计同比-24%；年初至今，华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口、越秀地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比下降，青岛市场热度较高。本周（6.17-6.23）35 个城市商品房成交合计 371 万平米，周环比-6%，周同比-50%。其中：一线城市周环比-21%，周同比-44%；二线城市周环比-2%，周同比-51%；三四线城市周环比+9%，周同比-62%。
本周二手房成交同环比下降，二手房热度持续走低。本周（6.17-6.23）15 个城市二手房成交合计 121 万平米，周环比-34%，周同比-31%。其中：一线城市周环比-43%，周同比-27%；二线城市周环比-32%，周同比-31%；三四线城市周环比-29%，周同比-38%。
6 月贝壳百城首套二套房贷利率持平，后续有望随 LPR 下调而继续下降。根据贝壳研究院，6 月百城首套房贷利率平均为 4.0%，二套房贷利率平均为 4.91%，均与上月基本持平。银行平均放款周期 23 天，与上月持平，但仍维持高速放款水平。6 月 20 日央行公布将 1 年期 LPR 由 3.65%下调至 3.55%、5 年期以上 LPR 由 4.3%下调至 4.2%，本次降息是自 2022 年 8 月以来的首次降息。随着本次 5 年期以上 LPR 的下降，首套房贷利率下限降至 4.0%（LPR-20BP），二套房贷利率下限降至 4.8%（LPR+60BP）。根据贝壳研究院，截至 6 月中旬百城中超 50 座城市首套房贷利率在 4.1%及以上的水平，本次降息后首套房和二套房贷利率均有 10BP 下降空间。因此后续房贷利率有望继续下降，有利于降低购房成本，促进住房需求释放，助力市场企稳修复。
5 月新增商票逾期的房地产项目公司数量环比上升。根据上海票交所《截至 2023 年 5 月 31 日承兑人逾期名单》，2023 年 1-5 月发生 3 次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为 1551 个，环比增加 7.2%，环比增速有所上升，占全部商票逾期企业的比重环比降低 1.9 个百分点至 64.4%。5 月单月新增商票逾期的房地产项目公司 136 个，环比增长 15.3%。5 月新增商票逾期的房地产项目公司数量环比有所增长，主要因为经济恢复转弱，房地产市场继续回落，政策落地趋缓，房企流动性压力维持高位等因素，但随着融资支持政策的落地，整体行业商票逾期情况或将趋向稳定。
投资建议
继 OMO 和 MLF 利率下调后，LPR 随之下调 10BP，有望带动房贷利率继续下降，降低购房成本，促进住房需求释放。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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