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报告摘要：
从首批REITs上 市至今正好两周年，市场在不同阶段走出了显著的差异化特征，尤其是近半年来，二级市场量价萎缩，新发REITs 节奏放缓，投资者观望情绪浓厚，市场由追求稀缺性逐步回归内在价值考量，或于悲观中孕育新的投资机会。
运营情况：高速公路类REITs 方面，疫后出行修复叠加经济恢复，高速公路项目车流量与通行费收入改善明显。生态环保类REITs 方面，底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，受季节性影响较大，后续仍需关注项目成本和补贴动态。清洁能源类REITs 方面，鹏华深圳能源项目一季度营收环比下滑，需关注项目收费动态和原材料成本。产业园区类REITs方面，租金减免影响可控，仍需关注潜在租户的续租、退租计划影响，随着经济环境回暖，园区企业生产经营有望改善。仓储物流类REITs 方面，受益于物流行业高速发展，高标仓储需求旺盛。保租房类REITs 方面，底层资产区域位置较好，一季度出租率维持高位。
分配指标：从2022 年度及2023 年一季度的可供分配金额情况来看，受疫情影响及经济修复较慢影响，整体数据表现一般。此外，由于季节性影响基础设施项目资产收支情况，所以不能简单基于一季度情况判断基础设施资产全年的可供分配金额。
市场表现：公募REITs 兼具股、债特征，上市逐渐走出独立行情。截止报告期，REITs 加权平均涨幅为5.07%，27 只REITs 中有20 只REITs 均录得上涨，而同期上证指数下跌8.33%。从资产增值收益看，产业园区、仓储物流、清洁能源表现不错，从分红收益看，生态环保类REITs、高速公路REITs 分红较多。近半年来，在赚钱逐步效应降温、基本面修复不及预期、叠加流动性小加剧市场波动等合力下，市场持续下跌，交易量持续萎缩、价格表现低迷。
投资建议：1）关注市场交易变化：目前来看市场仍处于震荡下行趋势，一旦趋势形成后将持续较长时间，直到趋势出现明显的反转信号，因此需关注市场交易情况，关注形成震荡行情，交易量及换手率开始出现边际改善等情况。2）关注资产基本面改善：随着政策加码，宏观基本面和发展信心逐步转好，基础设施资产经营情况有望得以修复，建议关注如产业园区招租、续租情况改善，出租率修复进展，车辆通行修复情况等。
3）关注政策出台及发行速度：政策出台及新发REITs 上市，有望带动市场关注度及增量资金进场，此外近期多只REITs 相继发布增持公告，多单新发REITs 申报，都将有望再迎重要长期资金。
风险提示：1）数据统计测算偏差。2）疫情等导致底层资产经营不及预期。3）相关支持政策落地不及预期。
