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【独家】地产启示录|富力地产这半年
2023-06-22 08:33:53 21世纪经济报道

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

富力地产是中国企业中少见的“双老板”制。李思廉、张力分别持有这家公司各约28%的股份,两人各有侧重,李思廉把控销售及财务管理,张力则负责投资拿地、开发建设等,多年来双方维持着微妙的默契与平衡。


(资料图片仅供参考)

但过去半年多来,没有张力在国内的坐镇,失去生意伙伴帮助的李思廉同样面临进退维谷的处境。即便富力早已完成境内外债务重组,进度远超一众房企,但房地产市场下行的趋势,让它前行不易。

根据富力2022年年报,2022年富力地产继续录得大幅亏损,归母净亏损157.79亿元; 而在上一个报告期的2021年,富力地产归母净利润亏损164.7亿元,两年累计亏损达到322亿元。

在这期间,与多数房企一样,富力的销售额也持续下滑。

根据富力6月9日发布公告,今年5月,富力地产实现销售收入约15.4亿元,环比减少7.23%,同比减少62.25%;而今年前5个月,富力地产实现总销售收入约105.6亿元,同比减少51.63%。

这意味着,尽管富力已经成功进行了债务重组获得喘息的机会,但市场下行,富力销售未能得到缓解。

在发生债务危机的这两年里,富力未有拿地的动作,存量土地储备也逐渐减少。年报显示,截至2022年底,富力土地储备总建筑面积为6097.7万平方米,相比2021年减少374万平方米。

艰难自救

与多数出险房企类似,富力想从债务的泥潭中脱身并不容易。不过,它是最早对庞大债务进行管理的房企,期间付出了巨大的努力。

去年11月,富力宣布已发行的全部境内债券共8笔获得展期,加权平均到期期限从4个月左右延长至3年以上,总额为135亿元;更早之前的7月,富力也完成10笔美元债的整体展期,合计49.43亿美元(约合人民币332.37亿元),还款期限全部延长3-4年。

债权人的支持,让富力获得了三到四年的喘息时间,但从今年的情况来看,债务置换之后,富力现金流依然难以覆盖短期债务。

根据富力年报,截至去年年末,富力地产的现金总额(包括受限制现金)仅有123.01亿元,现金短债比只有0.24倍,这还是在富力大幅度减债的前提下。

根据财报,截至2022年末,富力的有息负债压减至1267亿元,包括其他借款(应付款)等合共1351亿元,其中513亿元将于1年内到期。

而根据惠誉所引述的富力地产2022年财报审计报告,截至2023年3月底,其290亿元银行贷款和其他借款,或出现违约或交叉违约。

回溯一路以来的自救历程,富力并不算消极,起码在外界看来,它有在进行资产出让、减缓投资,与债权人的对话也尚算积极。

可见的事实是,2022年9月,富力地产以5.5亿元的价格将北京富力万达嘉华酒店转手;更早之前,富力地产还曾将海口大英山地块、伦敦多个项目等纷纷转让。在资产处置上,富力行动还算迅速,在有限的窗口期内,获得部分现金缓解现金流压力。

而且,在富力刚有债务压力苗头时,富力创始人还一度拿出80亿港币的“流动性支持”,这在当时算是首家行动的房企大股东,也换取了债权人的一些好感。

在部分投资境外债的人士看来,富力的这一系列动作的确树立了较好的资本市场形象,也为其后来的债务重组做足了铺垫。“富力相对来说在和债权人沟通方面会主动一些,它最终债务重组能成功和这个有一定关系,但本身也的确有其他的客观因素促成了这一结果。”一位私募机构人士对21世纪经济报道记者。

管理层的反思

积极应对债务危机的富力,是众多房企近几年发展的缩影。

李思廉今年在2023年中国房地产高峰论坛上的一番发言,可以视作是他对富力的反思与表态。李思廉直言,当下企业困境主要是缘于早年间过于追求规模的无序发展,但当前上市企业大量的土地储备发展模式,已经不适合当前市场发展需要。

李思廉认为,造成早年房企无序发展的原因,主要是对规模增长的误判。一方面,当时上市企业都相信土地增值会快于利息支出;其次,部分企业认为市场空间足够大,增加的土储都有消化空间。

不少业内观点认为,富力的债务危机发生导火索是2017年并购万达酒店项目,但事实上,这家房企前些年的投资也偏激进,是高杠杆发展的房企代表。

回头来看,富力此前对债务的管理是不够重视的;而在下沉至三四线城市、追求规模扩大的过程中,富力未能够及时刹车。

以2018年富力的中期业绩会为例,在那场业绩会上,李思廉表示,将负债率稳定下来是所有房企都在做的事情,富力会小心处理。但遗憾的是,除了通过每年高效率交楼结转来逐渐降低负债率,富力没有更具体的降负债计划。

2018年,富力的净负债率高达187%——即便是在以追求规模为特征的行业背景下,这一负债率也相当瞩目。而正是在这一年的下半年,市场悄然开始了向下的调整,房企们的销售节奏普遍放缓。

对于三四线城市的看法,李思廉当时说,在基建的带动下,很多三四线城市有大的开发潜力,富力也会看准机会。“你想不去二三线城市买地都不行,因为一线的供应量很少,所以今年以来,大部分的发展商都是去二三线买地了。”

根据富力近年来的年报,富力一二线城市、三四线城市的土地储备大约五五分,占比要远高于其他规模相当的房企,不少券商机构也一直提示富力三四线城市的去化压力。

客观而言,下沉三四线城市,许多房企都这么做,富力只是众多房企中的一员。但富力这方面的土地储备和货值都较大,而当市场已发出转向信号时,公司未能提前发觉并及时刹车,根本原因还是对债务指标管控不够严格,同时也低估了当年多项调控措施叠加后对市场产生的持续放大效应。

这半年来,李思廉仍常与其他房企互动。他必须要保持公司经营正常的形象,但房地产市场仍处于筑底过程之中,作为公司掌门人,力挽狂澜的担子难言轻松。

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