两年前的今天，我国首批公募 REITs 在沪深交易所上市，一时吸金无数。不过，好景不长，曾经“一路飘红”的 REITs 如今在二级市场上却略显疲态。
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REITs 全称是不动产投资信托基金，起源于美国，初入中国时，主要以私募的形式存在。REITs 有四大优点，投资门槛低、回报率稳定、有效分散风险、抵制通货膨胀，在美国、新加坡等成熟市场中颇受投资者追捧。
2020 年，国家发改委联合中国证监会发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，从政策层面推动了 REITs 的落地。次年 6 月，沪深交易所首批基础设施公募 REITs 上市。截至目前，全市场共有 29 只基础设施公募 REITs 获批注册，其中有 27 只已上市交易，累计募集规模接近 1000 亿元。
目前我国公募 REITs 的底层资产类型涵盖生态保护、能源、交通、园区、仓储物流、保障性租赁住房等六大类，Choice 数据显示，产业园区和高速公路类 REITs 共有 16 只，在资产类型中占比最大。
2021 年 6 月 21 日，首批 REITs 上市，一时成为投资市场受人追捧的香饽饽。
上市首日， 9 只产品全线飘红，建信中关村 REIT 更是直接上涨 30%。除了净值暴增，产品在认购率上更是喜人，9 只产品均实现超比例认购，平均有效认购倍数近 8 倍，其中“蛇口产园”“首钢绿能”有效认购倍数分别达 15.31 倍和 11.13 倍。
不过，好景不长，今年 REITs 便开始疲态尽显。
REITs 滑坡，在上证指数中可见一斑。6 月 6 日，中证 REITs（收盘）指数甚至跌至 853.45 点，成为公募 REITs 上市以来的最低谷；截至 6月 21 日，中证 REITs（收盘）指数为 855.92 点，开年至今指数下跌 18.83%。
中证 REITs 指数，图片来源：中证指数
在首发日涨幅上，与前两年动辄 20% 的涨幅相比，今年也开始普遍降温，中信建投国家电投新能源 REIT 首日涨幅甚至不到 2%。
开年以来，公募 REITs 二级市场价格持续走低。华夏中国交建高速 REIT、建信中关村产业园 REIT 等产品年内回撤超过 10%。除此，多只产品跌破历史最低点，超半数出现了“破发”的情况。例如建信中关村 REIT，发行价为 3.2 ，截至今日收盘，跌至 2.94；平安广州广河 REIT，发行价为 10.88，今日收盘，跌至 9.24。就在本月初，平安广州广河 REIT 还因连续 3 个交易日累计跌幅达 11.03%，开市起停牌一小时。
从两年前的众星捧月跌入现在的低迷，公募 REITs 怎么了？
相关从业人员向蓝鲸财经透露，今年的市场波动主要存在投资者情绪波动、增量资金放缓两点原因。一方面，部分公募 REITs 产品的 2022 年及 2023 年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资人止损线、悲观情绪向其他 REITs 产品扩散。另一方面，目前公募 REITs 投资人的结构仍以机构投资人为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。
不过，也有市场观点对今年的净值回落持乐观态度。戴德梁行资产证券化业务负责人称，近期 REITs 市场出现短暂的波动，是价格逐渐回归价值的体现，不会影响 REITs 市场长期向好的发展趋势。
不过，REITs 在低迷之时，也有好势头冒出。
6 月 16 日，沪深交易所举行了首批基础设施 REITs 扩募项目的上市仪式。据悉，本次扩募的产品分是中金普洛斯 REIT、华安张江 REIT、博时蛇口产园 REIT、红土创新盐田港 REIT ，4 只产品在上市首日便全线飘红，当日涨幅分别为 1.30%、2.22%、2.62%、1.93%，单日交易额累计超 2100 万元。
REITs 扩募是指REITs 发起募集之后，再次募集资金用于购入新资产。有专业人士认为， REITs 扩募标志着市场正式步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。
除了既往的产品扩容，不少上市公司也开始了公募 REITs 的申报。公开资料显示，近日，上市公司数源科技和广安爱众都发布了子公司拟开展基础设施公募 REITs 申报发行的公告，足以见得企业拥抱 REITs 的热情。
从基金管理人来看，目前有 17 家公募机构的公募 REITs 产品面世，其中华夏旗下上市的公募 REITs 产品最多，达 6只，中金基金 3 只，位列第二。近日，易方达、工银瑞信等龙头也陆续提交了 REITs 产品的申报书，广发基金手握重点项目，招商基金也已申报基金子公司，资管头龙也竞相入局 REITs。
REITs 其实早在2006 年便在我国落地，不过是以私募的形式，面向比较窄。2021 年，公募 REITs 的政策落地后，才开始陆续进入大众的投资视野。这两年涨速整体较好，累计募集规模近 1000 亿元，但增量空间依旧非常大。
据《南方周末》报道，高盛估算数据显示，中国内地 REITs 潜在规模为 0.2 万亿 - 1.1 万亿美元。北大光华管理学院则测算，中国标准化公募 REITS 潜在规模在 4 万亿- 12 万亿元。对比可见，当下的公募 REITs 可以说是还处于孩提时期了。再加之 REITs 本身便是对于不动产的投资，中国的基础建设等不动产数量庞大，可挖掘的空间也较大，因此，REITs 还存在很大的投资空间。而近年来，证监会等机构也频频发布利好政策，致力于推进公募 REITs 常态化发行。
不过，要实现公募 REITs 平稳、健康的发展，还有很长的路要走。
近日，银河证券首席经济学家刘峰在一次访谈中提到，相关部门要从立法、评价体系、审核体系三个方面为公募 REITs 铺路。一是推进公募 REITs 专项立法和对相关配套的法律法规入信托法、物权法等的修订完善。目前我国证券法等没有专门针对 REITs 的规定，相关底层资产信息难以穿透。二是评价体系要健全，目前金融服务机构对底层资产项目的评价并不独立。三是完善对专业资产等软性资产的审核。
