这个月，我们几乎把浦东从北到南走了一圈。
浦东人口多，产业强，变化速度也快，板块的轮替趋势也更明显。
上半月，我写了两个浦东刚需圣地：三林和周康。
(资料图)
前者是前几年浦东的二手成交量三甲，后者是当下的成交量冠军。
在此之前，浦东的刚需圣地是哪里？
金杨。
在过去很长一段时间里，金杨板块都是浦东成交量的前三，但是如今金杨的行情却急速下行。
金杨之前为啥这么牛？
为什么，今日不复往日荣光？
01
从陆家嘴开车沿着浦东大道，过了杨浦大桥看到江边的厂房和路旁的老房子就到了金杨。
金杨紧贴着内环，位置十分的优越，除了江边，剩余三个方向都是产业区。
金杨位置
实际上，金杨开发那会还没有今天的环线概念，金杨早期的定位是纯粹的安置房片区。
金杨新村开建于1995年，作为当时最大安置房基地项目，金杨承载了陆家嘴建设时本地居民的安置需求。
除此外，板块内的香山社区也承载了一部分来自虹口杨浦的居民。
随着居民入住，板块迅速聚集起第一波人气。
金杨楼市的火爆得益于优越的地理位置和交通条件。
随着陆家嘴，金桥，外高桥三大产业区源源不断的导入人口，大量的刚需买入金杨，金杨楼市火了。
这时，金杨也逐步开发了一些商品房社区，90年代末的黄山始信苑，2005年前的上海未来、星座苑，以及2008的金桥瑞仕花园。
金桥瑞仕花园
2007年，6号线的开通，将金桥-金杨-陆家嘴连成一线，金杨正式成了两大产业区的后花园。
当年，不少买不起联洋的金融打工人，都买在了金桥瑞仕花园。
02
其实浦东并不缺安置房片区，内环内位置更优的也不少。
金杨能够脱颖而出，主要是自身条件也够硬。
在 一文中，我曾提到，90年代中后期，上海本土的住宅开发理念已经发生了进化，房屋品质出现了质的飞跃。
金杨是这一阶段住宅的典型代表。
这一时期，动迁安置房和单位的福利分房都开始考虑到改善需求，逐渐出现了带客厅的户型和两房三房的户型。
金杨新村户型
大部分80年代的老公房和安置房，一房产品是主流，功能性很差，而且房龄太老，卖相很一般；
金杨的安置房社区，房龄新品质好，还可以找到很多一梯两户、两房朝南的两房户型，对于上车一族十分友好；
2005年去看金杨的二手房，十年不到的房龄简直不要太新。
在社区规划上，金杨板块的设计理念也比早期的安置房片区进化了不少。
金杨社区建设之初的理念就是打造“便利，宜居，最有烟火气”的居住社区，对社区绿化、商业做了不少设计。
金杨街道环境
金杨的道路整洁，绿化茂盛，更像一个中产社区，远不是内环规划凌乱的老安置房社区能比。
商业也是金杨的亮点。
商业是烟火气的载体，金杨一条街、农工商超市、金杨第一商城是一代金杨人成长的儿时记忆；
图源网络
2009年开业的金桥国际商业广场，16.4万方的大体量商业一度是浦东中环的地标商场。
金桥国际商业广场
用一个词形容金杨生活状态的话，那一定就是“舒服”。
除此之外，学校资源在金杨也是标配。
罗山对口六师附小，金杨新村对口致远中学，黄山社区对口建平小+建平初，大部分居民的孩子都有书读。
虽然万德小学改的六师附小总被诟病，但是有总比没有强。
03
如果对标到浦西，金杨和天山-仙霞板块极度相似。
同样的靠近产业区，同样交通方便，同样有优质商品房，同样上游有国际社区。
区别在于，虽然虹桥经开区落寞了，但是长风和北新泾临空又崛起了，天山现在仍然很坚挺；
但是浦东北部，外高桥企业外流，金桥亟待转型，近几年风光不再。
南部的北蔡三林周康都在崛起，北部的确是落寞了不少。
产业重心的变迁影响了购买力的转移，金杨的购买力有点不够了。
04
2018年前，金杨是浦东楼市的王者板块，几乎连年是二手房成交量的前三甲。
随后，这个冠军变成了三林，没几年又变成了周浦。
实际上，购买力没有消失，只是发生了转移。
以前的金杨周边几个板块都是房价高地，洋泾碧云联洋森兰陆家嘴，没有便宜的地方，金杨显得很有性价比；
但是近几年房价涨的太猛，金杨的价格如今已经有点“高攀不起”了。
刚需离开金杨的核心在于，居民收入的确没太跟上房价的涨幅。
虽然上海这几年房价没少涨，但是刚需预算段仍然停留在原地。
300-400万预算的群体，稳定的占购房总量的50%左右。
2015，300万左右可以在黄山一、二村买套两房，到了18年变成了400万，现在基本要500万打底。
同样，2015年，800万还能在金桥瑞仕花园买套两房，今天已经要1300万以上。
于是，购房者买到了三林，三林贵了又到了周浦。
05
随着房龄的增加，金杨曾经的房龄优势几乎消失了。
金杨的老社区
一方面，房龄更老的安置房或者老公房，随着政府的“美丽家园”工程推进，金杨的社区竞争优势在被追平；
另一方面，金杨的老房子逐渐丧失了对新上海人的吸引力。
浦西的老房子会有本地人为了地缘情节买单，从一房换两房，从老小区到稍微新一点的小区也是改善置业的一种。
和浦西不同，浦东的新上海人更多，更愿意买房龄新的房子。
随着中外环的开发，地铁和快速路的建设，金杨内中环的地段优势和交通优势也在逐步缩小。
同总价情况下，不少新上海人宁愿多点通勤时间选择中外环的次新房也不愿意买在市区的老破小。
何况，在浦东环线逻辑本身也不太实用。
以前浦东北部繁荣、南部农田，买金杨是因为没得选；
现在，浦东向南发展，能买的地方可太多了。
06
虽说金杨楼市有些落寞了，但是从三个刚需王者板块的变迁我们还是能总结出一些规律。
金杨-三林-周康，有很多相似的特征。
大量的安置房构成了板块的基本面，足够优质的商品房片区扛起了板块的上限。
三个板块的交通更都十分方便，商业氛围都不错。
学区的话，大家都有，只是三林弱一些。
社区环境上，金杨和三林都十分优秀，周康差了不少，好在繁荣路边上商品房片区的环境还不赖。
综合来看，每个时代的刚需王者都很类似，大家都是五边形战士——没太明显的短板。
购房者都愿意选择这样没有短板的板块，这样的区域未来也将更具优势。
三个板块从北到南，也契合浦东现在一路向南的发展趋势。
前滩，新杨思，御桥，张江南拓……
金色中环上，南部的几乎都是新建规划，未来的想像空间也更大。
在此，欢迎大家简单预测讨论一下，未来浦东是否哪个板块能够接过周康的大旗？
07
金杨的内部格局已经比较固定，未来的想象空间主要来自于外部。
浦东北部过去几年的问题在于存量有余，增量有限。
金杨背靠金桥，最大的增量自然是金桥副中心的建设。
随着金桥副中心的落地和金滩的开发，将会对浦东北部会形成整体的带动作用。
先不论产业能否引进多少，至少在城市配套丰富度上是一个不小的提升。
当然，内部并非完全没戏，主要就看金杨滨江能不能开发。
金杨邻居北洋泾，滨江开发了不少豪宅，板块能级提升了不少。
金杨的滨江如果能开发，想象空间也很大，毕竟对面的东外滩也在逐步迭代升级。
但是那些军队地块何时能动是个未知数，预计短期内还是只能维持现状了。
以上为正文
编辑∣环线咨询
