界面新闻记者 | 黄昱
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冷热分明的土拍市场下，广州诞生了今年以来第8宗摇号地块——天河区员村一横路地块，该地块更以约5.7万元/平方米的楼面价跻身全市第二贵地块。
6月21日，天河员村一横路地块的摇号结果出炉，最终幸运中签的是佛山市南海雅置投资有限公司，这家企业背后站着的是央企保利发展，最终拿地金额为最高限价21.86亿元。
该地块算是广州今年来最受追捧的地块，共有35组竞买人报名参拍，23家房企以及12个“马甲”，除了保利、中海、华润、越秀等21家央国企外，还有美的和嘉达两家民企，经过30轮竞价，在正式开拍近三小时前就将天河员村一横路地块送往摇号阶段，最终参与摇号的企业共有34家。
房企如今在投资逻辑的上严重趋同，导致核心区域的优质地块受到了激烈争抢。在广州“限地价+摇号”的土拍规则下，房企要拿下优质地块最终就是凭运气以及是否有启用“马甲”来提升中签率。但此后，这一现状或将发生改变。
近期，广州住建局、规划自然局等四部门联合出台了《广州市建设“智慧+品质”住宅 打造好房子好小区行动方案》，要对重点功能片区或中心城区基础较好的地块提出基本品质要求，对热门优质地块提出优质品质要求，采取“资质＋摇号”竞价方式。
为抑制土拍热度以及提升住宅品质，北京是集中供地以来首个采取“竞品质”规则的城市，后续杭州、成都、南京、合肥、青岛、苏州、沈阳等多个城市跟进，但各自细则存在差异。后来随着土地市场转冷，北京、杭州等城市都陆续取消了“竞品质”。
中指研究院分析师孟新增对界面新闻表示，广州此次“竞品质”实施，在着力提高住房品质，改善住房条件，更好地满足居民住房需求。“竞品质”有利于规范房企开发建设，未来随着核心区域品质盘的入市，也有利于促进改善需求释放。
对土拍而言，热点地块品质要求更高，房企拿地也会更加谨慎和理智。
再现摇号地块
因为区位好以及稀缺性，天河员村一横路地块是今年广州第二批涉宅用地中最受关注的一块，最后进入摇号环节也是外界意料之中的事。
最终5.7万元/平方的楼面价，也仅次于三年前广州城投拿下的越秀南AD013907地块，当时的楼面价为64576元/平方米，是广州的单价地王。
该地块位于珠江新城东部、金融城西区，比邻天河CBD核心，离天河公园站也仅约1000米。据了解，员村多年前曾被定位为珠江新城CBD延伸区，区内及周边区域已多年没有没有宅地在公开招拍挂市场上出让。
宅地供应的稀缺意味着天河员村一横路地块周边在售一手项目不多，未来竞品压力较小。
公开资料显示，离该地块较近的在售新盘要去到天河公园板块，也只有一个豪宅项目——天麟府瑧林，项目在售建面约113-172平产品，均价15-16万元/平方米，目前基本处于尾盘销售阶段。
一手供应稀缺的同时，员村板块内二手住宅房价也水涨船高，其中较知名的美林海岸项目有不少房源的挂牌价超过10万元/平方米。
因此即便竞价触顶，但从5.7万元/平方米的楼面价来看，天河员村一横路地块还是留给了开发商充足盈利空间。
除了明显的区位优势外，天河员村一横路地块体量不大也是其如今备受开发商青睐的重要原因。
挂牌信息显示，该地块性质为商住用地，宗地面积约为1.4万平方米，计容建筑面积约为3.8万平方米。
从广州今年以来的土拍结果来看，房企对“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的地块特别青睐。
这背后的根本原因在于，当前楼市的复苏并不明朗，对各大房企而言，现金流依然是生命线，
满足上述特征的地块更符合现阶段“风险可控+稳定走货”的开发诉求。
今年同样进入摇号环节的荔湾区羊城食品厂地块、番禺迎宾路地块以及近期成交的番禺好又多地块也都是小体量，占地面积分别仅有3.1万平方米、3.2万平方米、2.37万平方米。
不过，克而瑞广佛团队指出，天河员村一横路地块也有些许不得不提的“硬伤”。
例如城中村界面并不完善，虽然与CBD隔街对望，但周边旧厂旧村较多，城市界面一般；还有华南快速、黄埔大道两大交通干线，造成“噪音”困扰；且体量不大，纯宅地的销售盈利预期不高，但方便开发商“快进快出”模式。
迎来竞品质阶段
不难发现，在楼市分化越发明显的背景下，房企对优质地块的竞争趋向白热化，除了“烧香拜佛”求好运外，不少房企也启用“新型马甲”来提升摇号地块的中签率。
与两年前集中供地初期涌现的马甲不同，如今出现在土拍中的“新型马甲”隐藏更深，与其它参拍房企并不存在任何股权关系，成功规避各地土拍“禁马甲”的规定。
在这样的情况下，进一步提升拿地的公平性就变得很有必要。
5月29日，广州市住建局、市自规局等4部门联合印发《广州市建设“智慧+品质”住宅 打造好房子好小区行动方案》，其中“严格过程管控，发展高品质住宅”中提到，在土地挂牌时，对全市重点功能片区或中心城区（如越秀、海珠、荔湾和天河区等）基础较好的地块，提出基本品质要求，列入土地出让条件。
对于热门优质地块，提出优质品质要求（按照广州市“智慧+品质”住宅评价指引的基本规定和控制项），采取“资质+摇号”竞价方式。
一是在土地挂牌时，对全市重点功能片区或中心城区（如越秀、海珠、荔湾和天河区等）基础较好的地块，提出基本品质要求，列入土地出让条件；对于热门优质地块，提出优质品质要求，采取“资质＋摇号”竞价方式。
具体规则上，在第一阶段：竞买人竞买价格在未达到最高限价时，报价最高者且高于或等于出让起始价的，为竞得人。第二阶段：竞价达到最高限价时，进入摇号阶段的，竞买人必须承诺按照“智慧+品质”住宅评价指引的要求，综合评分达到出让公告规定的分值，且竞得人必须按照承诺书与广州市住建局签订协议。
中指研究院分析师孟新增，整体而言，广州此次“竞品质”实施细则针对核心区或优质地块提出针对性的品质要求，对于热门地块，品质要求更加全面及细致。
“竞品质”规则若落地，是否也会对土拍中的“马甲”起到一定限制作用呢？
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉界面新闻，如果只是一些比较简单的大家都可以满足的品质标准，那就意味着开发商只要愿意参与及承诺就可以了，但如果是像有些城市一样要对方案进行打分评比，那就有作用。
此外，多一个马甲，等于要多做一份产品方案，对开发商来说，“马甲”的准备工作变多了。
不过肖文晓指出，广州政府试点“竞品质”的主要目的并非为了限“马甲”，而是希望在供给侧给开发企业做引导，让企业更加关注住房的品质。房地产市场的高质量发展，高品质的产品是基础。
“竞品质”其实也并非新提法。根据中指监测，在22城实施“两集中”初期，北京、杭州、合肥、重庆、武汉等地在土拍阶段相继试点竞品质环节，苏州、成都、无锡、青岛、沈阳亦出台“定品质”细则作为提升住宅工程设计品质的参考及要求。
但随着土地市场不断调整，土拍规则持续优化，“竞品质”规则在部分城市土地出让环节逐渐退出或改善。
孟新增称，今年仅青岛、合肥等个别城市仍执行“竞品质”土拍模式，一方面为了提高企业拿地积极性，另一方面，部分城市采取“定品质”方式，
如北京从2022年第三批供地开始改为拍地时参与的开发商直接出具《高标准住宅建设承诺书》，承诺各方面达到相应品质要求，另有部分地块如今年海淀两宗地块调整为“竞报地上实施超低能耗建筑面积”。
成都、西安、南京等城市也发布“定品质”的相关管理规定，提高住宅品质要求，要求企业在建设过程中严格执行。
可以预见，接下来或将有更多城市会出台绿色建筑指标或者竞品质的要求，以保证核心地块今后的住宅品质。
