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广州楼市已经逐渐失控
2023-06-23 02:55:48 互联网

提到广州房价的天花板,很多人第一时间会想到珠江新城。

前两天,珠江新城东区的汇悦台成交了一套法拍房,最终这套房以总价1.12亿元成交,折合单价30.5万/方。

实际上,算上各种税费的话,汇悦台这套房的总价预计超过1.2亿,单价33万/方。


(相关资料图)

要知道,汇悦台目前的市场成交均价28.6万/方,今年成交均价最高也不过31万/方,而这套法拍房的成交单价直接刷新了汇悦台的成交记录。

至于这套法拍房为什么这么抢手,主要是因为366方的户型稀有,很少有业主放盘,加上所在的楼栋江景开阔,所以自然有人争着高价买单。

相比顶豪汇悦台的热度一直不减,珠江新城的刚需网红盘行情一路走低。

4月珠江新城二手房成交了62套,相比3月的121套和2月的140套,成交量可以说是直接腰斩了。

珠江新城二手房成交暴跌

进入到5月,成交量更是惨不忍睹,珠江新城仅成交了31套,只有4月的一半。

不仅成交量大跌,价格也出现大幅跳水,其中降价幅度最大的是网红盘,比如保利心语、中海花城湾和嘉裕公馆等楼盘。

珠江新城成交遇冷

网红盘大幅降价

珠江新城三大网红盘,保利心语、中海花城湾和嘉裕公馆,都有不同程度的跌幅。

其中,中海花城湾有北向房源单价从18万跌到了15万,嘉裕公馆有153方户型总价从3200万跌到3000万,保利心语则有110方的房源从1800万跌到1600万,直接跌出了一套郊区的房子。

珠江新城房价大幅下跌

在珠江新城从事多年二手房买卖的中介朋友告诉我,三大网红盘还会继续跌,因为珠江新城的房价对标的是深圳,但是深圳的房价今年出现了下跌的情况。

中介朋友告诉我,保利心语对标的是深圳后海的后海公馆,这个楼盘今年的成交总价从1800万跌到了1500万。

虽然被拿来跟保利心语对标,但深圳的后海公馆无论是户型还是配套都要优于保利心语。

对标的楼盘都降价了,保利心语不得不也降价。

为了证实保利心语降价的真实性,前几天我专门跑了一趟珠江新城。

保利心语二手房

前面提到了保利心语有房源直降了200万,在珠江新城看房的时候,中介也向我推荐了这套房子,说是珠江新城难得的笋盘。

中介告诉我,这套房子面积是110方,南向三房两卫,业主急卖,所以降幅比较大。原本已经有一个买家看中,后面因为征信问题贷款没通过,放弃了购买。

我算了一下,110方总价1600万,折合单价约14.5万/方,而保利心语目前挂牌的房源价格在13-17万/方之间,上个月的成交价格则在13-16万/方之间。

所以,14.5万的价格不至于到笋盘的程度,但保利心语房价跳水倒是真的。

要知道,保利心语去年12月曾经有房源的成交单价超过17万,成交总价接近2千万,同样是南向110方面积段的三房户型。

到了今年,不仅价格跌了很多,成交周期也变长了。

前面我提到的110方南向三房户型,业主已经挂牌一个多月都还没成交,不排除业主真的急用钱,后面会继续降价,有意向的买家可以再等等。

有炒房客月供80万

现在续命靠买房

珠江新城老王,我一位中介朋友,在珠江新城从事了多年的二手房买卖。

最近我找他聊天,聊到珠江新城成交下滑的时候,他一声叹息:广州豪宅成交数据很多都是假的。

他告诉我,有炒房客为了方便自己手里的房子解套,利用中介系统漏洞,违约退佣金、做假成交来套取贷款。

珠江新城成交有水分

其中就有保利心语和嘉裕公馆的房源,还有凯旋新世界,甚至连天河北的峻林都有不少房源是假成交。

说起炒房客的情况,他说:最终的归宿是崩盘。

广州有炒房客月供达到了80万,快崩盘了,现在在靠买房续命。

炒房客快崩盘了,还靠买房续命?是不是听着有点迷糊。

其实靠买房续命,是通过经营贷去买房,然后套现出来还月供,说白一点,就是拆东墙补西墙,最后很有可能两面墙都倒了。

然而这种方法,其实是恶性循环,房子卖不出去,只能一直靠经营贷套现来补月供。

珠江新城是资金盘交易

但老王告诉我,广州的经营贷额度已经用完了,房子又没人接盘,从而导致的结果就是炒房客崩盘。

用经营贷来买房的炒房客,可以称他们为高杠杆炒房客。

在楼市行情好的的时候,高杠杆炒房确实富了一批人,实现财务自由的人更是不少。

但,有点常识的人都知道,高杠杆就是赌博,如果不及时收手,一定会输得很惨。

珠江新城新盘吹风18万

附近宅地楼面价5万

前面说了这么多,有人可能会问:那珠江新城还能买吗?

由于广州是单中心城市,珠江新城的地位至少在10年内不会被撼动。

买入珠江新城,当然可以,像汇悦台和凯旋新世界这种稀缺楼盘,只要你足够有钱,闭眼入没问题。

像保利心语、嘉裕公馆、中海花城湾等这类型的资金盘,行情疯涨的时候,千万不要去盲目入手,反倒是现在行情下跌,可以挑一些好的房源,再砍砍价。

珠江新城是以二手房交易为主的板块,想买一手房也有。

冼村旧改项目融资项目——保利天御,号称珠江新城最后的宅地项目,当年越秀星汇御府也是这么说的,姑且先听着吧。

根据规划,保利天御将建1栋商业中心(3-4F),3栋办公楼(27-54F),以及3栋住宅(54F)。

冼村旧改项目现状

住宅产品的户型为240-450㎡大平层,吹风18万+/方,最小面积户型的总价要4500万+,最大面积户型的总价更是接近一个“小目标”。

去年,整个珠江新城一共卖出了10多套200多方的户型,成交总价在2500-3500万之间。

对比之下,保利天御的总价不是一般买家能承受得起,但由于地段优越、产品稀缺都摆在这里了,会有很多有钱人愿意买单。

另外,与珠江新城一路之隔有一宗宅地今年要拍卖,这宗地块位于员村一横路,前身是天河省工业设备安装公司。

地块很小,占地面积只有1.4万方,扣除配建道路和绿地后,实际可以用来建设的面积仅为1.12万方。

员村一横路地块现状

地块小是小了点,但总价不高,起拍总价19亿,就算封顶也不过21.8亿。

加上又紧挨着珠江新城,已经有好几家房企盯上,是今年广州土拍市场的香饽饽。

地块起拍楼面价将近5万/方,未来的房价肯定是奔着10万+去,至于有没有可能对标珠江新城的价格,就要看产品定位了。

可以肯定的是,这宗地块未来入市,会抢走部分想要入手珠江新城的买家,毕竟在珠江新城隔壁的一手房,未来在二手房市场的流通率不会差。

来源:广州房叔公众号(ID:gzfangshu)百万房产自媒体。科普房产知识,点评广州和大湾区楼盘。关注广州房叔,买房的路上少踩坑。

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